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“政府不是贴钱搞公租房”

《经济参考报》：建公租房得牺牲土地出让金，这笔账重庆怎么算？

黄奇帆：公租房是一个出租的概念。我们投2000亿元放在公租房里，相当于把2000亿元的人民币变成2000亿元的不动产。我们绝对不会把公租房造成100平方米、200平方米、300平方米的大房子，让低收入人群世世代代住里面，住得很开心。就是让他们住得不那么舒心，只有30平方米、50平方米，最多到70平方米、80平方米，然后你真正富裕了，就不想在这个房子里，就离开公租房。

在这个意义上，这2000亿元就是不折不扣的含金量很高的不动产。只要形成这个状况，就不会变成财政包袱，因为有租金作为现金流在回来，租金利息总比银行高两个点吧。

这就让我想起了金融危机期间启动内需来救市的事情。如果让我来出主意的话，不如拿1万亿元去造公租房，房产本身拉动经济，造起来后低收入人群也要装修，也要买家具，又一次拉动了消费。

至于你刚才问我土地出让金的事，我告诉你，建公租房地方政府不只牺牲土地出让金一项。比如说造2000万平方米，地方政府差不多可以得到600亿元的出让金。现在我们不要这600亿元，可能这个地动迁要花150亿元，我400多亿元的出让金就放弃了。另外2000万平方米，一平方米要交200多块钱的配套费，2000万平方米要交十年的配套费，我也不要了，所以我是500亿元都放弃了。然后我倒过来拿500亿元造2000多万平方米，我就需要500亿元。所以我一进一出相当于少收500亿元，支出500亿元，就是1000亿元。我这些公租房500亿元所形成的2000万平方米的房子，我每年收租金，这个租金每年有几十亿元收获，足以支撑我500亿元的贷款、保险费、信托费。而且在这个过程中，我不会坏账。假如15年以后，政府的这些房子收回来可以当商品房卖，我这500亿元可以变成1000亿元等于再翻一番。

《经济参考报》：房源筹集和建设资金来源是怎么样的呢？

黄奇帆：公租房的房源主要通过新建、收购、改建等多种渠道。公租房建设资金主要通过政府注资、依靠商业银行贷款、公积金贷款、发行债券、房屋租售等方式筹集。

我们主城区三年完成工程建设总量1000万平方米的投资预算约为250亿元。今年开工建设的500万平方米的公共租赁住房，投资总额约125亿元，计划先期筹措并投入资金50亿元，经市政府研究，按以下方式筹措：(1)争取中央资金5亿元；(2)财政预算安排土地出让金收入5亿元；(3)通过住房公积金贷款20亿元；(4)争取政策性和商业性银行贷款20亿元。

《经济参考报》：重庆公租房的面积扩充有计划表么？

黄奇帆：2000万平方米两三年之内就能建起来。我今年大概就能解决一百几十万人的住房问题，现在重庆主城区也就是500万人，能解决1/3。未来重庆到底还需要多少？我的想法是主城区变成1000万人的时候，我就造4000万平方米，这是根据市场来的。

《经济参考报》：公租房会形成新型都市贫民窟么？

黄奇帆：你得看我们的公租房放在哪儿。我们有一个规划图，就是一环到二环。我们有500平方公里的新城区，我们是搞了21个人口居住的集聚区，一个集聚区20多万人，21个就形成400多万人，400多万人总的是要买商品房，21个商品房的聚集区，那么这21个商品房的聚集区里，每个聚集区里就塞一个公租房，公租房比如100万平方米，商品房在这里面有500万平方米，这样500万平方米可以有20万人住着。那么公租房100万平方米可能只有3、4万人住着。公租房的人跟商品房的人在一个大的区域里，可能是不同楼盘，但是在一个方位里，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“贫民窟”。

“一个城市失去中产阶级是很大的损失。”

《经济参考报》：您觉得地方政府在控制房价上涨上应该有什么作为么？

黄奇帆：重庆有一套管理方法，看三个指标。

第一、每年商品房的建设总量不能超过城市固定资产总投资的25%，但也不能太低，低了会显得供应不足，也会房地产城市发育不良。全中国只有重庆停留在刚性的25%上，其他地方总是高高低低，要么30%、40%、15%。

你找不到一个城市连续六七年城市固定资产总投资以2000亿元、4000亿元、6000亿元的速度递增，其房产投资很精确地压着25%的比例在递增。只有我们重庆是压着这根线的，今年城市固定资产总投资6500亿元了，我闭着眼睛跟你说我们的房产投资是1600亿元。

整个中国的市长、省长和城市管理专家从来没有想过要对这个坐标进行控制，而重庆在六年前就定了这么一个规定，要把这个指标控制在25%，多也不行，少也不行。你问我怎么控制？控制起来很方便。如果我发现这个月到30%了，房产投资大了，而房产商的各种项目开工是要批的，我就放他一个月两个月不批。然后如果发现投资小了，那么进来三分钟就出去，房产商从批到开工很快。批房地产项目我们是可以官僚主义的，房地产这个东西早两个月、晚两三个月没有关系，有时就压他几个月。这方面我们就是刚性的。

第二、每个城市最终规模人均居住面积不能超过30平方米，一个500万人的城市，地就批到1亿平方米；1000万人的城市，就造3亿平方米。供过于求，总量就得控制。

第三、地价不能卖得超过房子销售价的35%。如果一个地方的房价是1万元/平方米，那么这个楼面地价一般应该卖到3300元/平方米。如果卖上5000元/平方米、6000元/平方米、甚至1万元/平方米，那政府就有点唯利是图了。地价超过房价，面粉卖得比面包贵，很自然就把面包给炒上去了。不承认这条规律的政府就是狗屎政府。你们可以审查重庆政府批的任何一块地，我们的地价从来没有超过房价1/3。

一个重庆市民现在住的破房子是5000元/平方米，突然周边的土地卖到了1万元/平方米，那他当然会想到，1万元/平方米的地造出来的房子肯定是两万，既然新房子能够卖两万元，我的房子也涨到1万元。就这样二手房市场也炒高了。

所以只要动脑筋，比如说我做的任何事，政府是可以控制住房价的。

《经济参考报》：能详细说一下如何不让地价卖得超过房价的35%么？

黄奇帆：其实政府一开始就会知道某个地块会涨得高，那就多拍几块地一起卖，比如我三块地一起卖，开发商如果把它炒得很高，他一下子拿出来的成本就非常高，就给他抬高了门槛。

另一方面如果政府想要把地卖高，可以把这里的前景规划弄得很漂亮，然后只拿一块地出来抛，这样就容易被众家开发商炒高，过了半年，我又拿旁边的地块再抛，这时又能炒高。

还有一招。在旧城改造的时候，政府绝对不能让房产商去拆这个房子。房产商去拆，房子成本会越拆越高，政府应该掏自己的钱去把这个危旧房拆了。政府不能只想着赚钱，他们还得考虑社会环境，香港现在一平方米几十万港币，很多有产阶层或者有识之士都跑到深圳或上海去买房了。一个城市失去中产阶级是很大的损失。

再有就是对高档房要收遏制性的物业税。高档房被我们3%甚至5%的特别房产税一收以后房价就炒不上去。

责任编辑：晓楠