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寒冬里的疯涨

荆宝洁

北京二手房价格在加速上涨，有的房源两个月涨幅达30%。而且成交速度在加快。

消息让学者感到担心。“假定北京的库存一下子被吃掉这么多，如果没有新的填补，就会引发一段时间内的供不应求，有可能触发现在已经活跃起来的房价继续上扬。”财政部财科所所长贾康在12月13日召开的某论坛上称。华远地产(3.58,-0.09,-2.45%)董事长任志强今年以来一直预言，由于供不应求，明年3月，房价有可能报复性上涨。

很快，有一些机构站出来辟谣。从2010年开始，北京市统计局不再发布二手房平均价格。由于避税等原因，二手房网签价格低于实际成交价格，官方统计数据严重失真。此后，大型房地产中介便各自发布其监测的数据。

但真相被掩盖在纷乱的数据背后。

被掩盖的真相

北京的二手房房价究竟上涨了多少，不同的中介会给出不同的答案。

根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2012年北京二手住宅成交均价为24594元/平方米，比去年的房价上涨了8%，房价创历史新高。21世纪不动产提供的数据显示，2012年的成交均价是24000元/平方米，同比上涨4.3%。由于交易量的数据来自于北京市住建委的网签系统，各家中介公布的数据中，交易量数据是相对一致的数据。

曾有一位不愿透露姓名的中介人士告诉本报记者，某中介机构在发布某期房价统计后，被主管领导要求调低涨幅数据，而该人士认为，实际的涨幅还要高于发布的数据。民众的真实感受亦是如此。

如果说此前某媒体报道的北京部分二手房“一夜提价70万”是个案的话，那么，一月上涨10%则绝非少数现象。据链家在线提供的信息显示，北京北三环47号院一套80平方米的两居(1996年建成，南北通透)，年初相同类型的房源报价280万至290万之间，6月份时报价310万至325万之间，12月份报价达345万。这并非孤例。

如果说中介公布的数据缺乏准确性，但或可反映一种趋势。基本确立的是，2012年3月以来，二手房市场一直行进在上扬通道里。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，今年二季度以来，二手住宅市场整体供不应求，面对需求量的增长，业主纷纷提高报价，推动了二手房价的持续上涨。21世纪不动产分析师张磊回顾说，2012年北京二手房走势两个高峰，第一个是在今年的6、7月份，第二个是10月底以后的年底小高潮。

在21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航看来，二手房市场是市场化程度最高的市场，而二手房业主也是最容易受到心理影响的，他们不具备操控楼市价格的能力。市场好时，旁边拍出一块高价地时，他们都会涨价；市场不好时，他们可能率先崩溃。而现在的提价行为，是预期的体现，买房也会博弈。

不可忽视的是，在二手房市场，不仅售价上涨，租金也在上涨。北京市统计局公布的数据称，2012年11月份，北京市住房租金同比上涨7.1%。但多个大型中介机构的监测数据显示，二手房租金同比涨幅远超20%。据本报记者早前采访，燕莎新源里附近的小两居房租已从去年的3000多元，涨至目前的接近5000元。

业内人士预测，明年的房价上涨也几乎成为定局。

胡景晖表示，近两年住宅用地成交量大幅萎缩，将导致明年新房市场的供应量稍显欠缺，部分购房需求将流向二手房，但城区二手房供求矛盾的激化，将给2013年二手房价上涨带来巨大压力。

二手房该不该调控？

该不该任由二手房市场疯涨下去？

此轮房地产调控，对新房市场已初显成效，房价已趋于稳定。但二手房租售价格却频创新高。政府对二手房市场的管控方法，除了在交易环节征税外，主要是对交易秩序尤其是中介的不规范交易行为进行管理。在卢航等资深人士看来，对交易环节征税影响了大量二手房入市，反而减少了供应量。

早在去年3月，房屋租赁市场出现快速上涨现象时，住建部房地产市场监管司司长沈建忠就表示，将把租金调控作为房价调控的一部分。但除了禁止群租这一规定外，未见其他举措。去年7月13日，北京市政府曾发布《北京市房屋租赁管理若干规定》，旨在通过对租金过快上涨采取行政干预、提高对承租方的保障、增加租赁房源供给、遏制群租等规定来稳定租赁市场，但租金也未控制住。

北京市房地产业协会秘书长陈志在接受本报记者采访时表示，在很多问题未厘清之前，并不赞成对二手房市场进行调控。他认为，二手房牵涉了很多社会问题，房价上涨的原因在地产之外。

首先从上涨的原因来看，二手房价的上涨是供不应求的体现。这在北京更为严重。这样一个集聚能力很强的城市，必然会出现局部区域的住房短缺状态，而租金和房价都成为了市场调节的手段。总有一天，北京的资源集聚能力会下降。当生活成本过高之时，也会引发人才的外流。而许多二三线城市，并不存在着如此严重的住房矛盾。“但北京能否无限制的承载如此多的人？”陈志反问，这也是管理者思考的。如果说，长期低利率的货币政策，使拥有房产的业主希望提高租金来弥补损失该不该反对？陈志认为，租金被管理层关注是因为考核方式的转变，租金上涨对于CPI的影响越来越大，而CPI则是对地方政府的考核指标之一。

其次，从上涨的结果来看，政府要不要进行干预。“我们是否应该尊重宪法最基本的精神，和民法中对居民财产处置权的保护？”陈志说。居民是否可以自由处置自己的房产，获得收益？要不要保护拥有房产的中产阶层？许多二手房的增值并不是房屋本身的增值，而是土地部分的增值，如果征税，是收土地增值税还是应该收二手房交易税？如果房价一有上涨就开始加税，房价下跌了政策是不是应该取消？在提出数个疑问之后，陈志认为，许多问题应该暂时搁置起来，让市场来发挥资源配置的作用，而非行政手段的调节。

而胡景晖认为，如果房价继续非理性上涨，最终结果是，今年下半年以来相对稳定的政策格局将打破，更为严厉的政策还将出台，例如北京近日要求非京籍须60个月连续在京缴纳社保才能购房，便是对“限购”政策的再次加码。

近期高层有关加强房地产调控的调子保持不变，但亦未有新的动向。

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